פסק-דין בתיק ע"א 2648/02

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 39813/00 (כבוד השופטת נ. גרוסמן) לפיו נדחו תביעות ההדדיות אותן הגישו הצדדים, שכנים הדרים בבניין שהוא בית משותף (להלן: " פסק הדין").

למען הנוחות בלבד יכונו הצדדים ככינויים בע"א 2648/02.

רקע

1.         המערערות (אם ובתה) והמשיב הינם חוכרים של שתי דירות, זו מעל זו, בבניין מגורים בן שתי קומות וארבע דירות (שתיים בכל קומה) ברח' הראל 10, גבעתיים הרשום כבית משותף (להלן: " הבניין"). למערערות זכויות באחת הדירות המצויה בקומת הקרקע, ואילו למשיב זכויות באחת הדירות שבקומה השנייה. שני שכנים נוספים, שאינם צד לדיון, הינם בעלי הזכויות בשתי הדירות הנותרות שבבניין.

על פי צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, הרכוש המשותף הוצמד לארבע הדירות בבניין בחלקים שווים ובלתי מסוימים (ראו צו מיום 16.6.1960 בהתאם לחוק הבתים המשותפים תשי"ג - 1952, נספח ה לתיק מוצגי המערערות).

2.         בשנת 2000 הגיש המשיב תובענה נגד המערערות (ונגד נתבע נוסף שנמחק בהמשך) לפני המפקחת על רישום המקרקעין. לטענתו שם, רעש מזגן ישן שפעל בדירת המערערות גרם לו ולבני משפחתו מטרד ועגמת נפש, ומשום כך ביקש צו עשה להסרת מנוע המזגן וכן פיצוי בסך של 5000 ש"ח. המפקחת מצאה כי התובענה איננה בסמכותה והיא הועברה לבית משפט השלום בתל אביב (להלן: " תובענת המזגן").

המערערות לא שקטו על שמריהן, ועם הגשת כתב הגנתן הגישו גם תביעה שכנגד לסילוק ידו של המשיב מהרכוש המשותף בבניין, לטענתן, המשיב השתלט על חלק מהחצר המשותפת של הבניין, סיפח אותה לעצמו תוך שהוא בונה סביבה חומה, מרצפה, מתקין שער ומשנה את מערכת ההשקיה והובלת המים לצרכיו שלו. בתוך כך נדרש הוא להרוס את המבנים ולהשיב המצב לקדמותו (להלן: " תובענת החצר").

3.         בית המשפט, בפסק דינו דחה את שתי התובענות;

א.      בתובענת המזגן היה זה משום שהתברר כי המזגן הוסר (אם כי רק לאחר הגשת התביעה) כך שלא היה עוד מקום ליתן צו עשה להסרתו. אשר לסעד הפיצוי שנתבע על ידי המשיב -  בית המשפט קיבל את טיעוניו כי הרעש שבקע ממנוע המזגן שבדירת המערערות ושהיתה מושכרת לצד שלישי, היה חזק מעבר למידה שכן הופעל מבלי להתחשב ברעשים שגרם, וכתוצאה הוטרדו המשיב ומשפחתו מכך. אולם, הוסיף וקבע בית המשפט כי עם עזיבתו של אותו שוכר את הדירה וכניסתו של שוכר אחר שהתקין מזגן חדש, פסק הרעש ו" נהיה שקט". משכך, לא מצא בית המשפט לפסוק למשיב פיצוי בגין סבל ועוגמת נפש, כשהוסיף ונימק זאת בכך שגם המשיב הפעיל את המזגן בדירתו בעוצמה, ממילא כאמור הבעיה באה על פתרונה עם הסרתו של המזגן המרעיש וכן על מנת ליצור יחסי שכנות טובה. וכך, נדחתה תביעת המשיב על כל סעדיה, אך מבלי שהושת עליו חיוב בהוצאות המערערות.

ב.       התובענה שהוגשה על ידי המערערות, תובענת החצר נדחתה אף היא;

במקור, אכן היוותה החצר שטח משותף שלכל אחד מבעלי הדירות זכות בחלקים בלתי מסוימים בכל תחומה. אולם, התברר כי בשנת 1962 נעשה בין הדיירים בבניין הסכם שיתוף, שבו ארבעה בעלי הדירות חילקו ביניהם את השימוש בחצר באופן שכל אחד מהדיירים קיבל רבע ממנה לשימוש ייחודי . וכך, הוצג לבית המשפט הסכם בין משפחת לחי (המערערת 1 ובעלה המנוח) מחד, לבין משפחת סטפינסקי (ממנה לימים רכש המשיב את זכויותיו) מאידך, בקשר לחלוקה האמורה (להלן: " ההסכם" שסומן על ידי בית המשפט כ- ת/9). בית המשפט הניח כי קיים הסכם דומה בין השכנים בשתי יחידות הדיור (התחתונה והעליונה) בצד השני של הבניין. עוד התברר כי בשטח שהוצמד לשימושן של המערערות נבנו מבנים שלא כדין ונעשו בעבר עבירות בנייה בגינן הוצאו צווי הריסה על ידי העירייה (כשרק בשנת 2002 נמחק הצו). כן המערערות (או מי מבני משפחתן) בנו שער באופן שהמשיב לא יכול היה להגיע לשטחו שלו. גם הליך משפטי בין הצדדים בו נפסקו לטובת המשיב פיצויים בגין רשלנות המערערות הובא לידיעת בית המשפט.

כבוד השופטת בערכאה הדיונית קבעה כי כל העובדות הללו לא באו לידי ביטוי בתובענתן של המערערות. התביעה להסרת מבנים שבנה המשיב בחצר שהיא תביעה לצו עשה, שבמהותה היא תביעה לסעד מן הצדק (ראו עמ' 22 לפסק הדין). וכך, המערערות ציירו את המשיב באור שלילי כמי שמחבל ברכוש המשותף, בעוד הן עצמן נהנות מהסכם החלוקה ועושות בחלקתן שימוש יעודי. מסקנת בית המשפט היתה אפוא - 

" הנתבעים (המערערות) לא באו בידיים נקיות לבית המשפט, ואין להעניק להם סעד של צו עשה כלפי התובע (המשיב), זאת מבלי להיכנס למשמעות החוזית של הסכמי החלוקה שנחתמו בין הצדדים או הקודמים להם בשנות השישים, הסכם ת/9 (ההסכם).

אשר על כן, מן הדין ומן הצדק, לדחות את התביעה שכנגד (תובענת החצר), וכך אני מורה" (ההערות וההדגשה אינן במקור) (עמ' 22 לפסק הדין שו' 13-15).

גם בתובענה זו, לא השית בית המשפט הוצאות על המערערות לטובת המשיב משום שזה האחרון צירף בתביעתו שלו (תביעת המזגן) נתבע נוסף שלא היה צריך להיתבע ושנמחק רק בשלב מאוחר למדי.

על כל אלו הערעור והערעור שכנגד שלפנינו.

4.         לטענת המערערות, בית המשפט טעה כאשר קבע כי התביעה לסילוק יד שהוגשה על ידן נגד המשיב הינה במהותה תביעה לסעד מן הצדק. מהות התביעה, כך לדידן, הינה פגיעה בזכויותיהן קנייניות ברכוש המשותף שהמשיב תפס חלק ממנו שלא כדין ונוהג בו מנהג בעלים. התשתית החוקית לתביעת סילוק היד והריסת המבנים שבנה המשיב מעוגנת בהסדרים המפורטים בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: " החוק המקרקעין") לעניין הבעלות והחזקה, בניה במקרקעי הזולת ובתים משותפים. אין ולא היה מקום לדבר על סעד מדיני היושר, ובהתאמה אין שיקולים שיסודם בדינים אלו כדי לעמוד נגד תביעה המושתת על זכות קניינית.  

המערערות מדגישות כי המשיב תפס חלק מהרכוש המשותף מבלי שניתנה הסכמתן והסכמת יתר הבעלים לכך - הסכמה הדרושה לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית. יתר על כן, חזקה של אחד השותפים ברכוש המשותף, בהסכמת יתר הבעלים, מקנה למחזיק לכל היותר זכות של בר-רשות הניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה לבעל הרישיון. לכל המאוחר, הגשת התביעה על ידי המערערות משולה להודעת הביטול.

מדגישות המערערות כי מבחינה עובדתית אין כל הסכם בין כל הבעלים לחלוקת השימוש בחצר המשותפת. בכך שגה בית המשפט כאשר הסתמך על אותו הסכם משנת 1962 בין המערערת 1 ובעלה המנוח למשפחת סטופניצקי (ממנה, לימים, רכש המשיב זכויותיו). ראשית, ההסכם אינו חתום על ידי משפחת סטופניצקי. שנית, ככל שנערך ההסכם הרי היה זה בין שני בעלי דירות בלבד ולא בין ארבעת בעלי הדירות הבניין, והוא לא נרשם בפנקסי המקרקעין. שלישית, לגופו, אין ההסכם עוסק בחלוקת הרכוש המשותף אלא לכל היותר דן בזכויות ההרחבה של הקומה השניה של הבניין. השימוש שעשה המשיב בהסכם זה, שלא למטרה לה נועד, מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: " חוק החוזים"). עוד חולקות המערערות על קביעות עובדתיות שונות של בית המשפט, ואף מבקשות ליתן הסבר לבניה הבלתי חוקית שנבנתה על ידן. וכן, לטענתן, הלכה פסוקה היא כי שיקול הדעת של בית המשפט שלא להיעתר לתביעת תובע הסומכת עצמה על זכות הקניין, הינו מצומצם. במקרה דנן, פסק הדין חסר ותוצאתו היא עיוות דין אותה מתבקשת ערכאה זו לתקן.